USUCAPIÃO
Segundo informações obtidas através do Censo de 2010, há atualmente 18 milhões de propriedades urbanas ocupadas em situação irregular no Brasil. No município de Joinville/SC, não seria diferente, em 2017 segundo dados da Secretaria de Habitação do município existem 30.115 lotes em situação irregular e outros 13.950 estão em processo de regularização.
A usucapião pode recair tanto sobre bens móveis quanto sobre imóveis, sendo a usucapião sobre bens imóveis ficará discriminados em três espécies: extraordinário, ordinário e especial (rural e urbana).
Usucapião extraordinária, previsto no artigo 1.238 do Código Civil, tem como requisitos a posse ininterrupta de 15 (quinze) anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono, que poderá ser reduzida para 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo.
Usucapião ordinária está prevista no artigo 1.242 do mesmo diploma legal e tem como requisitos a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 (dez) anos, o justo título e a boa-fé, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imóvel "ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico", nos termos do artigo 1.242, parágrafo único do CC.
Usucapião rural, também denominado pro-labore, tem como requisitos a posse como sua por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a cinquenta hectares, desde que já não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano. Ainda apresenta como requisito o dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia.
Usucapião urbana, também denominado de pro misero ou pró-moradia, tem como requisitos a posse sem oposição de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel. As usucapiões rural e urbana estão previstas nos artigos 1.239 e 1.240 do CC, respectivamente.
Sendo essas somente algumas das espécies de usucapião, vale ressaltar que, o ponto fundamental para compreensão do usucapião são seus requisitos indispensáveis, vejamos: a coisa hábil ou suscetível de usucapião, a posse, o decurso do tempo, o justo título e a boa-fé, sendo certo que os três primeiros itens são requisitos necessários para todas as espécies, enquanto o justo título e a boa-fé são requisitos somente da usucapião ordinário.
Primeiramente, deve ser verificado se a coisa é suscetível de usucapião, posto que os bens fora do comércio e os bens públicos não se sujeitam a esta forma de aquisição de propriedade.
A posse é fundamental para a caracterização da prescrição aquisitiva, no entanto, não é qualquer posse que a configura, pois a lei, nos artigos 1.238 a 1.242 do CC, exige que a mesma seja revestida de algumas características, ou seja, deverá ser revestida com o ânimo de dono do referido bem.
Os terrenos de marinha, reconhecidos constitucionalmente como bens públicos (CF/88, art. 20, inciso VII), não podem ser adquiridos por usucapião, conforme preceitua o art. 183 da Constituição Federal. Podendo somente ser reconhecido o direito possessório do terreno.
Causas impeditivas:
Constituem causas impeditivas, a usucapião de bens:
a) Entre cônjuges, na constância do matrimônio;
b) Entre ascendente e descendente, durante o pátrio poder;
c) Entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;
d) Em favor de credor pignoratício, do mandatário, e, em geral, das pessoas que lhe são equiparadas, contra o depositante, o devedor, o mandante, as pessoas representadas, os seus herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens, aos seus herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens confiados à sua guarda.
E, ainda o artigo 1.244 do CC dispõe que as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião, e dessa forma não ocorrerá usucapião:
a) Contra os incapazes de que trata o art. 5° do Código Civil;
b) Contra os ausentes do país em serviço público da união, dos Estados, ou dos Municípios;
c) Contra os que se acharem servindo na armada e no exército nacionais, em tempo de guerra;
d) Pendendo condição suspensiva;
e) Não estando vencido o prazo;
f) Pendendo ação de evicção.
Fato que, obter usucapião de um imóvel é um processo que exige paciência e desembolso de algum dinheiro. É muito comum as pessoas residirem por anos em um imóvel sem se preocupar com a documentação ou mesmo com a aquisição da propriedade do bem.
Por outro lado, há casos em que o imóvel pertence a herdeiros e neste caso dificilmente haverá possibilidade de usucapião. Por exemplo, o avô faleceu há anos e quem mora no imóvel atualmente é um neto. Este pretende a usucapião, no entanto o mais correto é realizar o inventário de bens dos falecidos. Muito embora seja difícil conseguir usucapião de um imóvel nestes casos, não é impossível, depende de cada caso.
Por exemplo, um herdeiro tem a posse do imóvel, pagando e zelando pelo bem sem que os outros reivindiquem. Neste caso, há a possibilidade de conseguir a usucapião de um imóvel.
A lista de documentos para a ação de usucapião de um imóvel é bem extensa e varia de caso para caso, mas abaixo segue uma sugestão de lista:
• Certidão de matrículas dos imóveis confinantes; Imóveis confinantes são os imóveis que fazem divisa com o Certidão de matrícula atualizada do imóvel usucapiendo.
• Contrato de compra e venda;
• Croqui da quadra (um desenho com rua, com a disposição dos lotes vizinhos e dos fundos);
• Planta do imóvel;
• Descrição do imóvel quanto à metragem;
• Carnês de IPTU do período;
• Contas de energia elétrica e de água; Contas de telefone, internet de compras aleatória Certidão de negativa de débitos de tributos mobiliários, obter na prefeitura;
• Certidão de nascimento ou casamento da pessoa proprietária do imóvel atualizada;
• RG e CPF do dono do imóvel;
• Demais documentos sobre imóvel no período;
• Três últimas declarações de imposto de renda;
• Certidão do valor venal junto à prefeitura;
• Certidão vintenária do distribuidor cível em nome de quem pretende a usucapião;
• Fotos.
O processo de usucapião pode ser realizado extrajudicialmente no cartório ou judicialmente. Em ambos os casos será necessária a presença de um advogado.
Por fim, artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) prevê a usucapião coletiva que tem como requisito a ocupação por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição de áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados por população de baixa renda com o fim de constituir moradia, ressalvando que os possuidores não sejam proprietários de qualquer outro imóvel, como nos outros casos de usucapião. Vale ressaltar que, nessa espécie de usucapião é necessário também que na área ocupada não seja possível identificar de forma individual os terrenos ocupados, por isso o termo coletivo.
A Lei nº 12.424/11 acrescentou o art. 1.240-A ao Código Civil, que prevê a possibilidade da usucapião da propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar àquele que exercer, por 2 anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados, utilizando-o para sua moradia ou de sua família e desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Publicada em 17/12/20
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